Nhập nhèm giữa giao dịch vay tài sản và giao dịch chuyển nhượng nhà đất
Hiện nay, các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay giao dịch vay, mượn tài sản xuất hiện ngày càng phổ biến. Do nhu cầu thực tiễn các bên luôn tìm cách hợp thực hóa các giao dịch của mình, đôi khi bằng phương pháp lách luật vô hình chung đẩy các bên đến tình huống tranh chấp trước pháp luật, kết luận cuối cùng là phán quyết của Tòa án trên cơ sở “Chứng cứ chứng minh”, mà đôi khi phán quyết của Tòa làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng của một bên, tuy nhiên phán quyết của Tòa dựa trên những nguồn chứng cứ được chuyển hóa thành chứng cứ có giá trị pháp lý và các quy định có hiệu lực của pháp luật.
Ngày 07/12/2017, Tòa án Nhân dân thành phố Hà Nội đã thụ lý vụ án số: 238/2017/TLPT-DS về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở – Nguyên đơn là ông Bùi Xuân T, bị đơn là bà Nguyễn Thị H để xét xử phúc thẩm.
Theo nội dung vụ án trên thì hai bên đã tham gia giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng 05 thửa đất tại Thôn Giang Cao, Bát Tràng, Gia Lâm, Hà Nội và 01 thửa đất tại phường Định Công, Hoàng Mai, Hà Nội.
Nội dung cụ thể như sau:
- Ngày 11/3/2008, ông Nguyễn Thành H và bà Đặng Thị Kim O có ký hợp đồng vay tiền để kinh doanh với bà Nguyễn Thị H, theo hợp đồng thì bà Nguyễn Thị H cho ông Nguyễn Thành H, bà Đặng Kim O vay số tiền 250 triệu đồng, thời hạn vay 36 tháng. Cùng ngày, hai bên ký hợp đồng thế chấp tài sản.
Tài sản thế chấp là QSDĐ thửa đất số 61, tờ bản đồ 01, Thôn Giang Cao, Bát Tràng, Gia Lâm, Hà Nội. Hợp đồng này đã được ký kết và chứng thực tại phòng công chứng số 5.
- Ngày 11/3/2008, ông Nguyễn Tiến C và bà Nguyễn Thị H có ký hợp đồng vay tiền số 11/2008 với nội dung bà Nguyễn Thị Hồng cho ông Nguyễn Tiến C vay số tiền 100 triệu đồng, thời hạn 36 tháng. Cùng ngày, hai bên ký hợp đồng thế chấp tài sản. Ngày 11/3/2008, ông Nguyễn Tiến C, bà L ký kết hợp đồng ủy quyền cho bà Nguyễn Thị Hồng tại phòng công chứng số 1.
Tài sản thế chấp là QSDĐ thửa đất số 116, tờ bản đồ số 01, Thôn Giang Cao, Bát Tràng, Gia Lâm, Hà Nội.
- Ngày 26/12/2007, ông Nguyễn Quang T, bà Nguyễn Thị D, anh Nguyễn Quang H, anh Nguyễn Quang H và bà Nguyễn Thị H đã ký hợp đồng vay tiền số 10/2007, với nội dung bà Nguyễn Thị H cho ông Nguyễn Quang T, bà Nguyễn Thị D, anh Nguyễn Quang H, anh Nguyễn Quang H vay số tiền 200 triệu đồng, thời hạn vay 36 tháng. Cùng ngày, hai bên cùng ký kết hợp đồng thế chấp tài sản.
Tài sản thế chấp là QSDĐ thửa đất số 08, tờ bản đồ số 03, Thôn Giang Cao, Bát Tràng, Gia Lâm, Hà Nội, hợp đồng này đã được công chứng viên phòng công chứng số 5 chứng thực.
- Ngày 23/4/2008, ông Đào Văn L, bà Nguyễn Thị Ngọc L và bà Nguyễn Thị H ký hợp đồng vay tiền để kinh doanh số 14/2008/HĐVT, nội dung bà Nguyễn Thị H cho ông Đào Văn L, bà Nguyễn Thị Ngọc L vay số tiền 400 triệu đồng, thời hạn 36 tháng. Cùng ngày, hai bên ký hợp đồng thế chấp tài sản.
Tài sản thế chấp là QSDĐ thửa đất số 36, tờ bản đồ số 07, Thôn Giang Cao, Bát Tràng Gia Lâm, Hà Nội và đã được công chứng viên phòng công chứng số 5 chứng thực.
- Ngày 26/12/2007, ông Trần Gia H, bà Lê Thị D, chị Trần Thị Bích H và bà Nguyễn Thị H ký kết hợp đồng vay tiền để kinh doanh số 09/2007, nội dung bà Nguyễn Thị H cho ông Trần Gia H, bà Lê Thị D, chị Trần Bích H vay số tiền 600 triệu đồng, thời hạn vay 36 tháng. Cùng ngày, hai bên ký kết hợp đồng thế chấp tài sản.
Tài sản thế chấp là QSDĐ thửa đất số 72(1), tờ bản đồ số 09, Thôn Giang Cao, Bát Tràng, Gia Lâm, Hà Nội và đã được công chứng viên phòng công chứng số 5 chứng thực.
- Ngày 11/4/2008, ông Nguyễn Trần P ký kết hợp đồng ủy quyền cho bà Nguyễn Thị H về quyền sử dụng thửa đất số 43(3), tờ bản đồ số 22, phường Định Công, quận Hoàng Mai, Hà Nội và đã được công chứng viên phòng công chứng số 5 chứng thực.
Theo nội dung của 6 hợp đồng ủy quyền nêu trên, bà Nguyễn Thị H có quyền đại diện cho 05 hộ gia đình ở Thôn Giang Cao, xã Bát Tràng, huyện Gia Lâm, Hà Nội và 01 hộ gia đình ở phường Định Công, quận Hoàng Mai, Hà Nội thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 06 thửa đất nêu trên giữa bà Nguyễn Thị H và ông Bùi Xuân T không có điều khoản nào thể hiện việc vay mượn hay thỏa thuận về việc vay, nợ tiền cũng không có tài liệu nào thể hiện bà Nguyễn Thị H có trao đổi nội dung nào khác với ông Bùi Xuân T ngoại trừ nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất đã được ghi trong hợp đồng. Theo đơn khởi kiện thì ông Bùi Xuân T yêu cầu bà Nguyễn Thị H cùng các hộ gia đình đứng tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, nhà xưởng phải bàn giao tài sản và thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng. Nay do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng nên ông Bùi Xuân T đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng này vô hiệu và buộc bà Nguyễn Thị H cùng các hộ đã ủy quyền cho bà Nguyễn Thị H được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bồi thường khoản tiền thiệt hại do làm cho hợp đồng này vô hiệu.
Ông Bùi Xuân T đã liên hệ với Trung tâm Văn hóa Doanh nhân để nhờ hỗ trợ pháp lý. Ban pháp chế Trung tâm Văn hóa Doanh nhân cử Luật sư Vũ Minh Tiến nghiên cứu hồ sơ để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho ông Bùi Xuân T theo đơn mời của ông. Sau khi nghiên cứu hồ sơ, Luật sư nhận định rằng: Việc xác định hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được ký kết ngày 09/5/2008 là mấu chốt của sự kiện tranh chấp trên.
Thông qua hợp đồng và giấy nhận tiền ngày 09/5/2008 giữa bà Nguyễn Thị H với ông Bùi Xuân T, có cơ sở khẳng định hai bên đã thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc hay lừa dối. Theo thỏa thuận sau 30 ngày, bà Nguyễn Thị H phải thực hiện việc công chứng, chứng thực nhưng bà Nguyễn Thị H đã không thực hiện. Mặc dù khi ký kết Hợp đồng, hai bên cam đoan: “Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, trung thực không bị lừa dối hoặc ép buộc” đồng thời có việc giao nhận tiền và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng ủy quyền nhưng Hợp đồng này lại chưa được công chứng, chứng thực, chưa tiến hành các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất cũng như bàn giao tài sản giữa các bên, Tòa án cấp sơ thẩm ra quyết định buộc các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng trong một tháng nhưng hai bên đã không thực hiện được. Do vậy, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng trên vô hiệu và giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu là có cơ sở.
Phán quyết của Tòa án Nhân dân thành phố Hà Nội
Hội đồng xét xử đã quyết định sửa bản án sơ thẩm số 11/2017/DS-ST ngày 12/9/2017 của Tòa án Nhân dân huyện Gia Lâm đồng thời đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với toàn bộ Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 03/QĐKNPT-VKS-DS ngày 26/9/2017 của Viện kiểm sát Nhân dân huyện Gia Lâm. Tòa án đã tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Bùi Xuân T và bà Nguyễn Thị H lập ngày 09/5/2008 bị vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Phán quyết của Tòa án đúng quy định của pháp luật, có tình, có lý măc dù phán quyết trên ảnh hưởng đến phần nào lợi ích của một bên, nhưng sự kiện pháp lý này cũng là bài học quý giá dành cho những người tiến hành giao kết các giao dịch dân sự cần hiểu rõ, hiểu đúng các quy định của pháp luật để các giao dịch đó không bị vô hiệu là chìa khóa quan trọng để đảm bảo quyền lợi của các bên.
