Chủ nhật, 02/10/2022

Bài học pháp lý từ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Câu chuyện pháp luật

Câu chuyện pháp luật: Bài học pháp lý từ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất 2020 - Global Vietnam  Lawyers

Trên thực tế hiện nay, các giao dịch về quyền sử dụng đất xuất hiện ngày càng phổ biến trong đời sống của người dân. Do những nguyên nhân khác nhau mà các bên có thể giao kết các hợp đồng bị vô hiệu, dẫn đến các tranh chấp từ đó cũng phát sinh lên đáng kể.

Ngày 07/12/2017, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã thụ lý vụ án số 238/2017/TLPT-DS về việc Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở giữa nguyên đơn là ông Bùi Xuân Trường và bị đơn là bà Nguyễn Thị Hồng để xét xử phúc thẩm.

Theo nội dung vụ án nêu trên thì hai bên đã tham gia giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng 05 thửa đất tại thôn Giang Cao, Bát Tràng, Gia Lâm, Hà Nội và 01 thửa đất tại phường Định Công, Hoàng Mai, Hà Nội.

1. Ngày 11/3/2008, ông Nguyễn Thành Hưng và bà Đặng Thị Kim Oanh có ký hợp đồng vay tiền để kinh doanh với bà Hồng, với nội dung là Hồng cho ông Hưng, bà Oanh vay số tiền 250.000.000 đồng, thời hạn vay 36 tháng. Cùng ngày, hai bên ký hợp đồng thế chấp tài sản.

Ngày 05/5/2008, ông Hưng và bà Oanh ký hợp đồng ủy quyền cho bà Hồng về QSDĐ là thửa đất số 61, tờ bản đồ 01, thôn Giang Cao, Bát Tràng, Gia Lâm, Hà Nội. Hợp đồng này đã được công chứng viên phòng công chứng số 5 chứng thực.

2. Ngày 11/3/2008, ông Nguyễn Tiến Cảnh và bà Nguyễn Thị Hồng có ký hợp đồng vay tiền số 11/2008 với nội dung bà Hồng cho ông Cảnh vay số tiền 100.000.000 đồng, thời hạn 36 tháng. Cùng ngày, hai bên ký hợp đồng thế chấp tài sản. Ngày 11/3/2008, ông Cảnh, bà Lụa ký kết hợp đồng ủy quyền cho bà Hồng tại phòng công chứng số 1.

Ngày 05/5/2008, ông Cảnh, bà Lụa ký hợp đồng ủy quyền cho bà Hồng về QSDĐ là thửa đất số 116, tờ bản đồ số 01, thôn Giang Cao, Bát Tràng, Gia Lâm, Hà Nội.

3. Ngày 26/12/2007, ông Nguyễn Quang Thơm, bà Nguyễn Thị Diệp, anh Nguyễn Quang Hưng, anh Nguyễn Quang Hữu và bà Nguyễn Thị Hồng đã ký hợp đồng vay tiền số 10/2007, với nội dung bà Hồng cho ông Thơm, bà Diệp, anh Hưng, anh Hữu vay số tiền 200.000.000 đồng, thời hạn vay 36 tháng. Cùng ngày, hai bên cùng ký kết hợp đồng thế chấp tài sản.

Ngày 26/12/2007, ông Thơm, bà Diệp, anh Hưng, anh Hữu ký hợp đồng ủy quyền cho bà Hồng về QSDĐ là thửa đất số 08, tờ bản đồ số 03, thôn Giang Cao, Bát Tràng, Gia Lâm, Hà Nội, hợp đồng này đã được công chứng viên phòng công chứng số 5 chứng thực.

4. Ngày 23/4/2008, ông Đào Văn Lạc, bà Nguyễn Thị Ngọc Lan và bà Nguyễn Thị Hồng ký hợp đồng vay tiền để kinh doanh số 14/2008/HĐVT, nội dung bà Hồng cho ông Lạc, bà Lan vay số tiền 400.000.000 đồng, thời hạn 36 tháng. Cùng ngày, hai bên ký hợp đồng thế chấp tài sản.

Ngày 23/4/2008, ông Lạc, bà Lan ký hợp đồng ủy quyền cho bà Hồng về QSDĐ là thửa đất số 36, tờ bản đồ số 07, thôn Giang Cao, Bát Tràng Gia Lâm, Hà Nội và đã được công chứng viên phòng công chứng số 5 chứng thực.

5. Ngày 26/12/2007, ông Trần Gia Huấn, bà Lê Thị Dung, chị Trần Thị Bích Hảo và bà Nguyễn Thị Hồng ký kết hợp đồng vay tiền để kinh doanh số 09/2007, nội dung bà Hồng cho ông Huấn, bà Dung, chị Hoàn, chị Hảo vay số tiền 600.000.000 đồng, thời hạn vay 36 tháng. Cùng ngày, hai bên ký kết hợp đồng thế chấp tài sản.

Ngày 23/4/2008, ông Huấn, bà Dung, chị Hoàn, chị Hảo ký hợp đồng ủy quyền cho bà Hồng về QSDĐ là thửa đất số 72(1), tờ bản đồ số 09, thôn Giang Cao, Bát Tràng, Gia Lâm, Hà Nội và đã được công chứng viên phòng công chứng số 5 chứng thực.

6. Ngày 11/4/2008, ông Nguyễn Trần Phúc ký kết hợp đồng ủy quyền cho bà Nguyễn Thị Hồng về quyền sử dụng thửa đất số 43(3), tờ bản đồ số 22, phường Định Công, quận Hoàng Mai, Hà Nội và đã được công chứng viên phòng công chứng số 5 chứng thực.

Theo nội dung của 6 hợp đồng ủy quyền nêu trên, bà Nguyễn Thị Hồng có quyền đại diện cho 05 hộ gia đình ở thôn Giang Cao, xã Bát Tràng, huyện Gia Lâm, Hà Nội và 01 hộ gia đình ở phường Định Công, quận Hoàng Mai, Hà Nội thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 06 thửa đất nêu trên giữa bà Nguyễn Thị Hồng và ông Bùi Xuân Trường không có điều khoản nào thể hiện việc vay mượn hay thỏa thuận về việc vay, nợ tiền cũng không có tài liệu nào thể hiện bà Hồng có trao đổi nội dung nào khác với ông Trường ngoại trừ nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất đã được ghi trong hợp đồng. Theo đơn khởi kiện thì ông Trường yêu cầu bà Hồng cùng các hộ gia đình đứng tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, nhà xưởng phải bàn giao tài sản và thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng. Nay do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng nên ông Trường đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng này vô hiệu và buộc bà Hồng cùng các hộ đã ủy quyền cho bà Hồng được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bồi thường khoản tiền thiệt hại do làm cho hợp đồng này vô hiệu.

Ban pháp chế Trung tâm Văn hóa Doanh nhân cử Luật sư Vũ Minh Tiến nghiên cứu hồ sơ để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho ông Trường theo đơn mời của ông. Sau khi nghiên cứu hồ sơ, Luật sư nhận định rằng: Việc xác định hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được ký kết ngày 09/5/2008 chính là vấn đề pháp lý mấu chốt để giải quyết vụ việc trên.

Thông qua hợp đồng và giấy nhận tiền ngày 09/5/2008 giữa bà Hồng với ông Trường, có cơ sở khẳng định hai bên đã thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc hay lừa dối. Theo thỏa thuận sau 30 ngày, bà Hồng phải thực hiện việc công chứng, chứng thực nhưng bà Hồng đã không thực hiện. Mặc dù khi ký kết Hợp đồng, hai bên cam đoan: “Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, trung thực không bị lừa dối hoặc ép buộc” đồng thời có việc giao nhận tiền và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng ủy quyền nhưng Hợp đồng này lại chưa được công chứng, chứng thực, chưa tiến hành các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất cũng như bàn giao tài sản giữa các bên, Tòa án cấp sơ thẩm ra quyết định buộc các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng trong một tháng nhưng hai bên đã không thực hiện được. Do vậy, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng trên vô hiệu và giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu là có cơ sở.

Phán quyết của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội

Hội đồng xét xử đã quyết định sửa bản án sơ thẩm số 11/2017/DS-ST ngày 12/9/2017 của Tòa án nhân dân huyện Gia Lâm đồng thời đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với toàn bộ Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 03/QĐKNPT-VKS-DS ngày 26/9/2017 của Viện kiểm sát nhân dân huyện Gia Lâm. Tòa án đã tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Bùi Xuân Trường và bà Nguyễn Thị Hồng lập ngày 09/5/2008 bị vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Có thể nhận thấy, phán quyết của Tòa án là đúng quy định của pháp luật đồng thời đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Trên đây chỉ là một trong số rất nhiều những vụ án tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực tế hiện nay. Sự kiện pháp lý này cũng là một bài học quý giá dành cho những người tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc giao kết hợp đồng đúng quy định của pháp luật, không bị vô hiệu là chìa khóa quan trọng để đảm bảo quyền lợi của các bên.

 

Bài viết liên quan