Bất động sản hình thành trong tương lai- Cơ hội hay rủi ro?
Dù thị trường còn nhiều biến động song không thể phủ nhận bất động sản hình thành trong tương lai đã và đang trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn vì những lợi nhuận mà nó tạo ra cho cả chủ đầu tư và người tham gia thị trường. Tuy nhiên, lợi nhuận cao đi kèm với rủi ro lớn, những mức lãi suất không tưởng của bất động sản hình thành trong tương lai cũng ẩn chứa những nguy cơ biến động khôn lường. Trước hàng loạt những sự biến của các tập đoàn kinh doanh bất động sản lớn như Tân Hoàng Minh hay FLC, kéo theo nhiều dự án đang trong quá trình xây dựng rơi vào tình trạng “đắp chiếu”, các nhà đầu tư gặp khó khăn trong thu hồi lại nguồn vốn. Vậy, để tránh gặp phải các rủi ro trên, đồng thời tận dụng những cơ hội mà các dự án bất động sản hình thành trong tương lai mang lại, các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư cá nhân, cần phải lưu ý những vấn đề nào?
1. Cân nhắc về sự uy tín chủ đầu tư dự án:
Bỏ qua những lời mời chào về mức lãi suất ưu đãi, hấp dẫn, điều mà các nhà đầu tư nên quan tâm là các dự án trước đây mà chủ đầu tư đã thực hiện. Kiểm tra danh mục các dự án nhà đầu tư đã và đang thực hiện và tiến độ hoàn thành công trình, đọc các phản hồi có liên quan đến dự án thông qua các trang báo mạng. Liệu có xảy ra trường hợp chậm bàn giao nhà hay giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản, công trình trên đất hay không? Chất lượng của công trình nhà ở, cơ sở hạ tầng có tốt, công trình khi bàn giao có đúng với thiết kế ban đầu hay không? Thời gian trung bình để mỗi công trình xuống cấp là bao nhiêu lâu? Người mua cần cân nhắc hạn chế mua nhà ở đối với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai của các doanh nghiệp đã từng có vết trong việc chậm bàn giao, bàn giao sai so với thiết kế ban đầu hay chậm hoàn thành giấy tờ nhà.
Thêm vào đó, thực lực của chủ đầu tư cũng là một vấn đề đáng lưu tâm. Người mua có thể truy cập trang web dangkykinhdoanh.gov.vn qua mã số thuế của doanh nghiệp để tra cứu về vốn pháp định, ngòai ra cũng cần nghiên cứu báo cáo tài chính của doanh nghiệp để tìm hiểu về tài sản cố định, tài sản vay, các khoản vốn lưu động, tính thanh khoản của doanh nghiệp hay dòng tiền đầu tư trong các năm tài chính gần đây. Hoạt động này giúp người mua phần nào nắm được tình hình kinh doanh của chủ đầu tư, tránh được việc số tiền cọc mua nhà bị sử dụng sai mục đích.
2. Nghiên cứu về tình trạng pháp lý của dự án:
Để được phép thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai như mua, bán, cho thuê, cho thuê lại cần phải thỏa mãn các điều kiện tại điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản bao gồm: các loại giấy tờ, thủ tục cần thiết cho việc cấp phép xây dựng như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy phép xây dựng, bản thiết kế kế hoạch đã được Bộ xây dựng phê duyệt và Biên bản nghiệm thu phần móng của công trình. Ngoài ra, trước khi giao bán các căn hộ hình thành trong tương lai, chủ dự án cũng cần gửi thông báo đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc căn hộ đã đủ điều kiện mở bán.
Vậy khi tiếp xúc với 1 dự án bất động sản hình thành trong tương lai, các nhà đầu tư cần thiết phải yêu cầu xem các giấy tờ pháp lý có liên quan đến dự án, để đảm bảo dự án đủ điều kiện để mở bán theo quy định của pháp luật.
Để đảm bảo quyền lợi của mình, người mua cũng cần cân nhắc thật kĩ lộ trình trả tiền nhà. Căn cứ theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất sản về thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, việc thanh toán có thể được chia làm nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị căn hộ; những lần tiếp theo phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng không được quá 70% giá trị căn hộ khi chưa tiến hành bàn giao nhà và không quá 95% khi chưa bàn giao các giấy tờ liên quan như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, v.v
3. Thận trọng với các điều khoản khi giao kết hợp đồng:
Phần lớn khi giao kết hợp đồng liên quan đến các dự án bất động sản hình thành trong tương lai, người mua thường được cung cấp một mẫu hợp đồng do chủ đầy tư soạn sẵn. Chính vì vậy việc rà soát lại các điều khoản trong hợp đồng là tối quan trọng, đặc biệt là với các điều khoản quan trọng như quyền và nghĩa vụ giữa các bên, thời hạn thanh toán, phạt vi phạm hợp đồng,…
Ngoài ra, cũng cần tránh việc thành lập những hợp đồng giả cách nhằm che giấu hợp đồng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Mới đây, qua Nghị định 125/2015/NĐ-CP, nhà nước đã chính thức cấm việc các chủ đầu tư trả lại phần vốn góp cho cổ đông bằng nhà ở. Điều này đồng nghĩa với việc hình thức giao kết hợp đồng hợp tác kinh doanh, góp vốn đầu tư hay liên doanh thương mại nhằm che giấu hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã bị đưa vào những điều cấm của luật. Chủ đầu tư thường chuộng các hình thức lách luật này vì giúp trách được thủ tục đăng ký rườm rà cùng các điều khoản về bảo hiểm bắt buộc. Nhưng việc giao kết những hợp đồng này là bất lợi không nhỏ với người mua.
Trên đây là khái quát các quy định của pháp luật cũng như nội dung liên quan đến đầu tư mua bất động sản hình thành trong tương lai. Quý vị có bất kỳ thắc mắc nào về các lĩnh vực pháp luật xin vui lòng liên hệ đến hotline: 1900633203 để nhận được sự tư vấn từ các chuyên viên tận tình, giàu kinh nghiệm của Công Ty Luật Thiên Nam!