Câu hỏi: Doanh nghiệp mình có khu đất 2 ha nhưng là đất nông nghiệp, nay muốn chuyển thành đất phi nông nghiệp để xây dựng chung cư phần đất đã phù hợp với quy hoạch 1/2000 cho xây dựng nhà cao tầng. Xin nhờ luật sư có thể tư vấn giúp mình. Hiện lô đất đó đứng tên 2 người 1 người giữ 4 sổ và 1 người giữ 2 sổ. Vậy có cần phải nhập sổ để thành 1 lô để cho doanh nghiệp chuyển đổi không hay là cứ để sổ cá nhân rồi chuyển đổi mục đích rồi chuyển qua doanh nghiệp thành đất dự án?
Trả lời: Xin chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Công ty Luật Thiên Nam, đối với câu hỏi của bạn Luật sư xin được tư vấn và hướng dẫn cho bạn như sau: theo những thông tin bạn chia sẻ, chúng tôi thấy rằng bạn đang thắc mắc về vấn đề pháp lý liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với doanh nghiệp.
Dựa theo thông tin được cung cấp và căn cứ theo pháp luật về đất đai hiện hành, chúng tôi xin đưa ra một số tư vấn sau:
Tại khoản 1 điều 57 Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong đó có chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (điểm d khoản 1)
Do đó, trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp cần được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Về hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định:
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:
a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
a) Các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này;
b) Biên bản xác minh thực địa;
c) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
d) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;
đ) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
e) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này
Theo đó, tổ chức kinh tế muốn thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần xuất trình bản sao các giấy tờ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
Do đó, để thuận tiện và giảm thủ tục hành chính cũng như các giấy tờ liên quan, nếu đất của doanh nghiệp đang đứng tên hai cá nhân cụ thể thì các nhân có thể thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, sau đó thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp.
Điều 169 Luật đất đai 2013 quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau:
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
…
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ
…
Theo đó, tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Từ những phân tích trên, doanh nghiệp muốn xây dựng chung cư trên khu đất đã được quy hoạch cần phải thực hiện thủ tục xin cấp phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cá nhân đang đứng tên chủ sở hữu đối với diện tích đất thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sau đó chuyển nhượng cho doanh nghiệp để doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư theo nhu cầu của doanh nghiệp đó.
Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Thiên Nam về chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với doanh nghiệp. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn bạn vui lòng gọi điện tới Hotline của Công ty Luật Thiên Nam để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.
